UNSERE FACHGEBIETE
Immobilienrecht
Haben Sie sich zum Erwerb einer Immobilie in den VAE entschieden, gilt es einiges zu beachten, um diesen möglichst reibungslos zu gestalten, insbesondere nachdem es in den VAE keine Verpflichtung gibt, einen Notar einzuschalten. Der genauen Prüfung der Vertragsunterlagen kommt deswegen besondere Bedeutung zu. Gerne helfen Ihnen unsere erfahrenen Juristen bei Daburon & Partner dabei und unterstützen Sie bei Ihrem Immobilienerwerb. Wir prüfen für Sie unter anderem:
FAQ
Neben den noch relativ erschwinglichen Immobilienpreisen bieten die VAE politische und wirtschaftliche
Stabilität, eine sehr gut ausgebaute Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität.
Außerdem gelten sie als liberaler Wirtschaftsstandort. Wer in den VAE eine Immobilie erwerben möchte,
muss jedoch neben den sprachlichen Besonderheiten auch auf rechtliche Eigenheiten der VAE achten.
Wir von Daburon & Partner freuen uns,
Sie bei Ihrem Immobilienkauf zu unterstützen und diesen für Sie so angenehm wie möglich zu gestalten.
Wesentliche Regelungen zum Kauf einer Immobilie in Dubai finden sich u.a.
im bundesweit geltenden Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 5 aus 1985, „VAE-ZGB“)
und den Gesetzen des jeweiligen Emirats, in dem sich die Immobilie befindet
(u.a. das Gesetz zur Regulierung des vorläufigen Immobilienregisters
und das Gesetz zu Treuhandkonten bei Immobilienentwicklungen).
Im Rahmen des Erwerbs und der Vermietung einer Immobilie sind die Grundbuchbehörden und
deren Aufsichts- und Regulierungsbehörde des jeweiligen Emirates zuständig.
Erwerbsberechtigt sind grundsätzlich natürliche Personen jeglicher Staatsangehörigkeit sowie juristische Personen mit Sitz in den VAE oder in bestimmten Freihandelszonen. Ausländische Staatsangehörige sowie Gesellschaften, die von ausländischen Gesellschaftern gehalten werden, können nur in bestimmten, per Gesetz verordneten Stadtteilen, sog. freehold areas, Eigentum erwerben. Dazu gehören in Dubai zum Beispiel Dubai Marina, Downtown Dubai und Jumeirah Village Circle (JVC), in Abu Dhabi Al Reef, Al Raha Beach oder Masdar City.
Gerne beraten wir Sie bei Daburon & Partner, um den für Sie geeignetsten Ort zu finden.
Der Ablauf eines Immobilienerwerbs richtet sich in den VAE hauptsächlich danach, ob die Immobilie bereits vollständig erbaut ist (“On-Plan”-Projekt) oder sich noch im Bau befindet („Off-Plan“-Projekt).
Ist der Verkäufer gleichzeitig auch der Bauherr oder Projektentwickler, so ist in der Regel nach Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung zunächst eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu entrichten (meist 10-20% des Kaufpreises). Im Anschluss erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrages, bestehend aus einem von der Grundbuchbehörde vorgefertigten Vertragsformular, das die wesentlichen Vertragsbestandteile regelt (Vertragspartner, Kaufobjekt, Makler usw.) und eine Änderungsvereinbarung hierzu, das sog. „Sale and Purchase Agreement“ (SPA). Da die Verkäufer bei größeren Projekten mit vielen einzelnen Einheiten ein Interesse daran haben, einheitliche Vertragsrecht zu schließen, sind die Bestimmungen des SPA in den allermeisten Fällen standardisiert und kaum verhandelbar. Der Kaufvertrag wird anschließend bei der jeweils zuständigen Grundbuchbehörde oder deren angegliederten Hilfsbüros unterschrieben. Die Unterzeichnung erfolgt direkt vor Ort durch den Käufer selbst oder einen von ihm bevollmächtigten Dritten.
Bei Off-Plan-Geschäften ist gesetzlich die Eröffnung eines Treuhandkontos, eines sog. Escrow Accounts, durch den Bauherrn obligatorisch, um die Käufer für den Fall, dass das Bauprojekt abgebrochen wird, zu schützen. Dabei gehen die Kaufpreisraten der Käufer auf dieses Konto ein und werden nur nach Baufortschritt ausbezahlt, sodass im Falle des Projektabbruchs eine anteilige Rückzahlung an alle Käufer garantiert wird. Der Ablauf bei Off-Plan-Geschäften unterscheidet sich nur geringfügig von einem Kauf einer bereits errichteten Immobilie: Nach Vertragsunterzeichnung und Begleichung aller Gebühren erfolgt die Registrierung bei der Grundbuchbehörde durch den Verkäufer. Diese Registrierung (behördlich auf arabisch „Oqood“ genannt) entspricht einer Eintragung in ein amtliches, vorläufiges Grundbuch („Interim Property Register“) und kennzeichnet grundbücherlich den vorgenommenen Off-Plan-Kauf. Im Anschluss stellt das Dubai Land Department dem Käufer eine Bescheinigung über das Oqood mit Angaben zum Verkaufsobjekt, den bisher getätigten Zahlungen und den noch fälligen Zahlungen aus.
Nach Fertigstellung des Projekts und vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die Ausstellung der Eigentumsurkunde („title deed“) an den Käufer (heutzutage üblicherweise per E-Mail). Dieser Schritt stellt die dingliche Eigentumsübertragung dar; die Vorlage der Eigentumsurkunde hat somit gegenüber Dritten auch Außenwirkung.
Ist der Verkäufer gleichzeitig auch der Bauherr oder Projektentwickler, so ist in der Regel nach Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung zunächst eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu entrichten (meist 10-20% des Kaufpreises). Im Anschluss erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrages, bestehend aus einem von der Grundbuchbehörde vorgefertigten Vertragsformular, das die wesentlichen Vertragsbestandteile regelt (Vertragspartner, Kaufobjekt, Makler usw.) und eine Änderungsvereinbarung hierzu, das sog. „Sale and Purchase Agreement“ (SPA). Da die Verkäufer bei größeren Projekten mit vielen einzelnen Einheiten ein Interesse daran haben, einheitliche Vertragsrecht zu schließen, sind die Bestimmungen des SPA in den allermeisten Fällen standardisiert und kaum verhandelbar. Der Kaufvertrag wird anschließend bei der jeweils zuständigen Grundbuchbehörde oder deren angegliederten Hilfsbüros unterschrieben. Die Unterzeichnung erfolgt direkt vor Ort durch den Käufer selbst oder einen von ihm bevollmächtigten Dritten.
Bei Off-Plan-Geschäften ist gesetzlich die Eröffnung eines Treuhandkontos, eines sog. Escrow Accounts, durch den Bauherrn obligatorisch, um die Käufer für den Fall, dass das Bauprojekt abgebrochen wird, zu schützen. Dabei gehen die Kaufpreisraten der Käufer auf dieses Konto ein und werden nur nach Baufortschritt ausbezahlt, sodass im Falle des Projektabbruchs eine anteilige Rückzahlung an alle Käufer garantiert wird. Der Ablauf bei Off-Plan-Geschäften unterscheidet sich nur geringfügig von einem Kauf einer bereits errichteten Immobilie: Nach Vertragsunterzeichnung und Begleichung aller Gebühren erfolgt die Registrierung bei der Grundbuchbehörde durch den Verkäufer. Diese Registrierung (behördlich auf arabisch „Oqood“ genannt) entspricht einer Eintragung in ein amtliches, vorläufiges Grundbuch („Interim Property Register“) und kennzeichnet grundbücherlich den vorgenommenen Off-Plan-Kauf. Im Anschluss stellt das Dubai Land Department dem Käufer eine Bescheinigung über das Oqood mit Angaben zum Verkaufsobjekt, den bisher getätigten Zahlungen und den noch fälligen Zahlungen aus.
Nach Fertigstellung des Projekts und vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die Ausstellung der Eigentumsurkunde („title deed“) an den Käufer (heutzutage üblicherweise per E-Mail). Dieser Schritt stellt die dingliche Eigentumsübertragung dar; die Vorlage der Eigentumsurkunde hat somit gegenüber Dritten auch Außenwirkung.
Zum Kaufpreis kommen zusätzliche Gebühren für Verwaltungskosten in Höhe von 4 % des Kaufpreises, eine etwaige Maklerprovision sowie Bearbeitungsgebühren der Behörden in Höhe von einigen tausend AED.
Auch die laufenden Kosten der Immobilie, wie Nebenkosten für den Betrieb und die Instandhaltung der gemeinsamen Aufenthaltsbereiche (“Common Area Service Charges”), sollten berücksichtigt werden.
Üblicherweise muss der Kaufpreis per Scheck beglichen werden, wobei in den meisten Fällen nur von VAE-Banken ausgestellte Schecks akzeptiert werden. In einzelnen Fällen ist auch eine Auslands-Banküberweisung möglich: hier ergibt sich jedoch die Problematik, dass der Kaufpreis vor Unterzeichnung der Dokumente beim Verkäufer eingehen müsste, wodurch dem Käufer ein erhöhtes Risiko entsteht.
Da eine Bankkontoeröffnung in den VAE nur mit Aufenthaltsgenehmigung möglich ist, erfolgt die Zahlung oft über einen Intermediär mit Sitz in den VAE (z.B. eine Legal Consultancy wie Daburon & Partner). Die Investoren tätigen die Zahlung somit an den Intermediär, welcher dann den Bankscheck über seine eigene Bank ausstellen lässt. Sollte der Käufer nicht persönlich den Erwerbsprozess vor Ort durchführen wollen, so muss eine notariell beglaubigte Vollmacht an den Vertreter ausgestellt werden – es bietet sich in dem Fall an, dass der Intermediär gleichzeitig auch der Vertreter vor Ort ist. Gerne übernehmen unsere Jurist:innen bei Daburon & Partner diese Aufgabe für Sie und agieren als Ihr Intermediär.
Da eine Bankkontoeröffnung in den VAE nur mit Aufenthaltsgenehmigung möglich ist, erfolgt die Zahlung oft über einen Intermediär mit Sitz in den VAE (z.B. eine Legal Consultancy wie Daburon & Partner). Die Investoren tätigen die Zahlung somit an den Intermediär, welcher dann den Bankscheck über seine eigene Bank ausstellen lässt. Sollte der Käufer nicht persönlich den Erwerbsprozess vor Ort durchführen wollen, so muss eine notariell beglaubigte Vollmacht an den Vertreter ausgestellt werden – es bietet sich in dem Fall an, dass der Intermediär gleichzeitig auch der Vertreter vor Ort ist. Gerne übernehmen unsere Jurist:innen bei Daburon & Partner diese Aufgabe für Sie und agieren als Ihr Intermediär.
Allein durch Ihre Eigentümerstellung erhalten Sie keinen dauerhaften Aufenthaltstitel in den VAE. Vielmehr können Sie in einem selbstständigen Verfahren eine längerfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen. Die Berechtigung zum Erhalt dieses sog. Residence Visa ist dabei unter anderem vom Wert der Immobilie und ihrer Finanzierung abhängig. Für die Beantragen benötigen Sie jedoch in jedem Fall den ausgestellten Title Deed.