Die rechtlichen Voraussetzungen und Prozesse zum Erwerb einer Immobilie in den Vereinigten Arabischen Emiraten unterscheiden sich in einigen Punkten von den in Österreich geltenden Bestimmungen und Vorgangsweisen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über das emiratische Immobilienrecht und bietet eine Hilfestellung, worauf es beim Immobilienerwerb in den VAE ankommt. Ergänzend wird dargestellt, welche österreichischen Bestimmungen bei Investitionsentscheidungen hinsichtlich eines Immobilienerwerbs in den VAE mitbedacht werden sollten.

1. Einleitung Der Immobilienmarkt in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) erlebt nach der Covid-19 Pandemie einen regelrechten Boom: Im ersten und zweiten Quartal 2022 wurden jeweils die meisten Transaktionen seit zehn Jahren getätigt. Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies einen Zuwachs von mehr als 60% dar. Nicht ohne Grund sind die VAE, insbesondere das Emirat Dubai, ein beliebter Markt: Neben noch relativ erschwinglichen Immobilienpreisen bieten die VAE politische und wirtschaftliche Stabilität, eine sehr gut ausgebaute Infrastruktur, eine hohe Lebensqualität und gelten als liberaler Wirtschaftsstandort. Wer in den VAE eine Immobilie erwerben möchte, muss jedoch neben den sprachlichen Besonderheiten auch auf rechtliche Eigenheiten achten, die sich vom österreichischen Recht unterscheiden.

2. Grundzüge des emiratischen Immobilienrechts Wesentliche Regelungen zum Kauf einer Immobilie in Dubai finden sich u.a. im bundesweit geltenden Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 5 aus 1985, „VAE-ZGB“) und den Gesetzen des jeweiligen Emirats, in dem sich die Immobilie befindet (u.a. das Gesetz zur Regulierung ‎des vorläufigen Immobilienregisters und Gesetz zu ‎Treuhandkonten bei Immobilienentwicklungen). Im Rahmen ‎des Erwerbs und der Vermietung einer Immobilie sind die Grundbuchbehörden und deren Aufsichts- und Regulierungsbehörde des jeweiligen Emirates für ‎Immobilien zuständig. Erwerbsberechtigt sind grundsätzlich natürliche Personen jeglicher Staatsangehörigkeit sowie juristische Personen mit Sitz in den VAE oder in bestimmten Freihandelszonen. Ausländische Staatsangehörige sowie Gesellschaften, die von ausländischen Gesellschaftern gehalten werden, können nur in bestimmten, per Gesetz verordneten Stadtteilen (sog. freehold areas) erwerben.

3. Ablauf des Immobilienerwerbs in den VAE Der Ablauf eines Immobilienerwerbs richtet sich in den VAE hauptsächlich danach, ob die Immobilie ‎bereits vollständig erbaut ist oder sich noch im Bau befindet („Off-Plan“-Projekte). Ist der Verkäufer gleichzeitig auch der Bauherr oder Projektentwickler, so ist in der Regel nach Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung zunächst eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu entrichten (meist 10-20% des Kaufpreises). Im Anschluss erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrages, bestehend aus einem von der Grundbuchbehörde vorgefertigten Vertragsformular, welches ‎die wesentlichen Vertragsbestandteile regelt (Vertragspartner, Kaufobjekt, Makler usw.) und eine Änderungsvereinbarung hierzu, das sog. „Sale and Purchase Agreement“ (SPA). Die Bestimmungen des SPA sind in den allermeisten Fällen standardisiert und kaum verhandelbar, da Verkäufer bei größeren Projekten mit vielen einzelnen Einheiten ein Interesse daran haben, einheitliche Verträge zu schließen. Der Kaufvertrag wird sodann bei der jeweils zuständigen Grundbuchbehörde oder deren angegliederten Hilfsbüros unterschrieben. Die Unterzeichnung erfolgt direkt vor Ort durch den Käufer selbst oder einen von ihm bevollmächtigten Dritten. Bei Off-Plan-Geschäften ist gesetzlich die ‎Eröffnung eines Treuhandkontos durch den Bauherrn obligatorisch, um die Käufer für den ‎Fall, dass das Bauprojekt abgebrochen wird, zu schützen. Dabei gehen die Kaufpreisraten ‎der Käufer auf dieses Konto ein und werden nur nach Baufortschritt ausbezahlt, sodass im ‎Falle des Projektabbruchs eine anteilige Rückzahlung an alle Käufer garantiert wird. Der Ablauf bei Off-Plan-Geschäften unterscheidet sich nur geringfügig von einem Kauf einer bereits bebauten Immobilie: Nach Vertragsunterzeichnung und Begleichung aller Gebühren erfolgt innerhalb kurzer Zeit die ‎Registrierung bei der Grundbuchbehörde durch den Verkäufer. Diese Registrierung (behördlich auf ‎arabisch „Oqood“ genannt) entspricht einer Eintragung in ein amtliches, vorläufiges ‎Grundbuch („Interim Property Register“) und kennzeichnet grundbücherlich den ‎vorgenommenen Off-Plan-Kauf. Im Anschluss stellt das DLD dem Käufer eine ‎Bescheinigung über das Oqood mit Angaben zum Verkaufsobjekt, den bisher ‎getätigten Zahlungen und den noch fälligen Zahlungen aus. Nach Fertigstellung des Projekts und vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die Ausstellung der ‎Eigentumsurkunde („title deed“) an den Käufer (heutzutage üblicherweise per E-Mail). Dieser Schritt stellt die dingliche Eigentumsübertragung dar und ist somit das Äquivalent zur ö. Eintragung in das Grundbuch; die Vorlage der Eigentumsurkunde hat gegenüber Dritten somit auch Außenwirkung.

4. Absicherung und Kosten

4.1 Absicherung des Immobilienerwerbs

Mit der fehlenden Verpflichtung der Einschaltung eines Notars geht insbesondere das Risiko einer nicht vorhandenen oder nicht ausreichenden Prüfung der Vertragsunterlagen einher. Insbesondere bei Off-Plan-Projekten gilt stets die Entscheidung nicht per se aufgrund von namhaften Bauträgern leichtfertig zu treffen – in der Vergangenheit sind hier immer wieder Insolvenzen auf Kosten vieler Investoren zu vermelden gewesen. Auch auf die bestehenden Mechanismen, die besonders dem Schutz der Investoren dienen (wie etwa die Einrichtung eines Treuhandkontos), sollten sich diese nicht ohne Weiteres verlassen. Im Falle eines Abbruchs des Bauprojekts erhalten Investoren, wenn überhaupt, oft nur einen geringen Anteil ihres Investments zurück. Zwar müssen alle Investments auf das Treuhandkonto eingezahlt werden. Für den Fall, dass das Projekt abgebrochen wird, bleibt nach Bezahlung allfälliger Kosten, etwa für den bisherigen Baufortschritt und dem Rückbau, aber in manchen Fällen nur ein gewisser Anteil des Treuhandvermögens zur Ausschüttung an die Investoren übrig. Daher ist es, ähnlich wie in Österreich, empfehlenswert sich über den Markt und die in Aussicht stehende Immobilie zu erkundigen und die Vertragsunterlagen anwaltlich prüfen zu lassen. Besonders hervorzuheben sind Vertragsbestimmungen zur angeforderten Anzahlung, zur Möglichkeit einer Stornierung der Reservierung oder zu zusätzlichen Gebühren (etwa für die Hausverwaltung oder für etwaige Nebenkosten der Anlage). Auch eine Prüfung der Registrierung des Projekts und des Baufortschritts, die Eigentümerstellung des Verkäufers sowie die Lastenfreiheit der Immobilie sind unerlässlich. Wird ein Maklerbüro eingesetzt, sollte auch dessen Registrierung bei der Behörde geprüft werden.

4.2 Kosten und Gebühren

Investoren sollten sich auch über die weiteren Verpflichtungen beim Kauf informieren, insbesondere betreffend die zu erwartenden Kosten. Zum Kaufpreis kommen zusätzliche Gebühren für Verwaltungskosten in Höhe von 4 % des Kaufpreises sowie Bearbeitungsgebühren der Behörden i.H.v. einigen tausend AED. Auch laufende Kosten der Immobilie, etwa Nebenkosten für Betrieb und Instandhaltung der gemeinsamen Aufenthaltsbereiche („Common Area Service Charges“),‎ sollten berücksichtigt werden.

4.3 Kaufpreiszahlung und Bevollmächtigung

Der Kaufpreis muss üblicherweise per Scheck beglichen werden, wobei in den meisten Fällen nur von VAE-Banken ausgestellte Schecks akzeptiert werden. In einzelnen Fällen ist auch eine Auslands-Banküberweisung möglich; hier ergibt sich jedoch die Problematik, dass der Kaufpreis vor Unterzeichnung der Dokumente beim Verkäufer eingehen müsste, wodurch dem Käufer ein erhöhtes Risiko entsteht. Da eine Bankkontoeröffnung jedoch nur mit Aufenthaltsgenehmigung möglich ist, erfolgt die Zahlung oft über einen Intermediär mit Sitz in den VAE (z.B. eine Anwaltskanzlei). Die Investoren tätigen die Zahlung somit an den Intermediär, welcher dann den Bankscheck über seine eigene Bank ausstellen lässt. Sollte der Käufer nicht persönlich den Erwerbsprozess vor Ort durchführen wollen, so muss eine notariell beglaubigte Vollmacht an den Vertreter ausgestellt werden – es bietet sich in dem Fall an, dass der Intermediär gleichzeitig auch der Vertreter vor Ort ist.

5. Beachtenswertes aus der österreichischen Perspektive Wird der Erwerb einer sich in den VAE befindlichen Immobilie durch einen ö. Staatsbürger / eine Person mit Sitz bzw (dauerhaftem) Aufenthalt in Ö erwogen, sollten auch diverse inländische Bestimmungen mitbedacht werden. Zwar wird nachstehend nicht auf steuerrechtliche Erwägungen eingegangen, es sei jedoch auf das seit 2004 geltende Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ö und den VAE betreffend Einkommenssteuer verwiesen, welches ausdrücklich auch Steuern vom Gewinn aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen (Art 2 Abs 2; Art 13) und Steuern betreffend sonstige Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Art 6) zum Inhalt hat.

5.1 Investitionsschutz

Neben der Inanspruchnahme von innerstaatlichen Schutzmechanismen, können sich österreichische Investoren bei Investitionen in den VAE seit 2003 auch auf eine zwischenstaatliche Vereinbarung stützen. Zu Gunsten von Investitionen durch österreichische natürliche und juristische Personen ist seit Ende 2003 ein Investitionsschutzabkommen zwischen der Republik Österreich und den VAE wirksam (im Folgenden "VAE-BIT"). Darin sind Garantien hinsichtlich der Zulassung und Förderung von Investitionen, der Behandlung von Investitionen und dem Transfer von Zahlungen im Zusammenhang mit Investitionen ebenso enthalten wie Regelungen für mögliche Enteignungen und die Beilegung von Streitigkeiten. Der Immobilienerwerb durch österreichische Investoren sowie die allenfalls an den Erwerb anschließende Bewirtschaftung und Verwertung ist vom VAE-BIT umfänglich umfasst. Explizit werden etwa durch Gesetz oder Vertag übertragene Rechte im Zusammenhang mit Bauverträgen für schlüsselfertige Projekte sowie Rechte an unbeweglichem Vermögen samt allen damit verbundenen Eigentumsrechten wie Vermietungs- und Verpachtungsverhältnisse, Hypotheken, Zurückbehaltungsrechte, Pfandrechte oder Nutzungsrechte genannt. Neben der generellen Zulassung von Investitionen ist zudem auch die Wiederveranlagung vom Schutz umfasst. Im VAE-BIT sind zu Gunsten von Investoren übliche Schutzstandards, wie etwa FET, voller und dauerhafter Schutz und Sicherheit, NT bzw. MFN und der Schutz vor Enteignung bzw. die Entschädigung für die diese ebenso umfasst wie die Zusicherung von Entschädigung für Verluste, die im Zusammenhang mit Kriegshandlungen oder anderen bewaffneten Konflikten auftreten. Wesentlich ist zudem, dass die Vertragsparteien garantieren, dass sämtliche Zahlungen in Zusammenhang mit einer Investition eines Investors der anderen Vertragspartei ohne Verzögerung in ihr und aus ihrem Hoheitsgebiet frei transferiert werden können. Davon sind insbesondere "Erträge" umfasst, worunter unter anderem Gewinne, Zinsen, Kapitalzuwächse, Dividenden und sonstige Beträge zu verstehen sind, die eine Investition i.S.d. VAE-BIT erbringt. Von dieser Garantie ist auch der Transfer von Erlösen aus der vollständigen oder teilweisen Veräußerung oder Liquidation einer Investition umfasst. Garantiert wird etwa, dass ab dem Tag, an dem der Antrag auf Transferzahlung gestellt wird, der Zeitraum bis zur Durchführung höchstens 2 Monate betragen darf. Hinsichtlich Immobilien ist insofern nicht nur der Erwerb, die Bewirtschaftung und die Verwertung vom Geltungsbereich des VAE-BIT erfasst, sondern auch der Transfer jener Erträge nach Österreich, die durch eine Bewirtschaftung und eine Verwertung des unbeweglichen Vermögens erwirtschaftet werden können. Streitigkeiten zwischen Investoren und einer Vertragspartei können wahlweise durch die lokalen Gerichte, ein gesondert vereinbartes Streitbeilegungsverfahren oder durch die Inanspruchnahme der Streitbeilegungsmechanismen des ICSID bzw. eines Ad-hoc-Schiedsgerichtes entschieden werden. Zusammengefasst können sich österreichische Investoren beim Immobilienerwerb und der Nutzung bzw. Verwertung dieses Vermögens in den VAE daher auf übliche Schutzstandards stützen und deren Einhaltung im Notfall auch (gerichtlich) gelten machen.

5.2 Ö. Rechtsgeschäftsgebühren bei der Vermietung?

Soll die erworbene Immobilie zur Vermietung genutzt werden, ist zu beachten, dass auch bei Rechtsgeschäften betreffend Immobilien in VAE in Österreich eine Gebührenpflicht iSd GebG entstehen kann. Dies ist etwa gemäß § 16 Abs 1 GebG dann der Fall, wenn die Urkunde über das Rechtsgeschäft (etwa ein Mietvertrag) im Inland errichtet wird. Eine Urkunde gilt dann als im Inland errichtet, wenn sie sich im Entstehungszeitpunkt der Gebührenschuld im Inland befindet, auch wenn das Rechtsgeschäft im Inland keine Rechtswirkung entfalten soll. Bei der Vermietung bestimmt sich die Gebührenpflicht aus § 33 TP 5 GebG.
Die Österreicherin A erwirbt ein mehrgeschossiges Haus in Palm Jumeirah. Ihren ständigen Aufenthalt hat A zwar in Wien, eine Wohnung in dem Haus nutzt sie aber bei regelmäßigen Aufenthalten in den VAE. Eine weitere Wohnung in dem erworbenen Haus vermietet A zur Nutzung als Geschäftsräumlichkeit an den Deutschen B, welcher diese für Geschäftsreisen nutzt. Der Mietvertrag wird von A und B in Wien unterfertigt. Der Mietvertrag ist gebührenpflichtig iSd § 33 TP 5 GebG.

Beispiel 1 Weiters kann auch die Errichtung einer Urkunde in den VAE eine Gebührenpflicht nach dem ö. GebG auslösen. Dies trifft zu, wenn beide Vertragsparteien "Gebühreninländer" sind, also einen Wohnsitz (gewöhnlichen Aufenthalt), ihre Geschäftsleitung oder ihren (statutarischen) Sitz im Inland haben, oder eine inländische Betriebsstätte unterhalten. Zusätzlich muss das Rechtsgeschäft jedoch noch eine im Inland befindliche Sache betreffen, oder eine Partei im Inland zu einer Leistung auf Grund des Rechtsgeschäfts berechtigten oder verpflichten. Es kann demnach von Vorteil sein, wenn in solchen Fällen ausdrücklich ein ausländischer Erfüllungsort vereinbart wird.

Beispiel 2 Sachverhalt wie in Beispiel 1, diesmal unterfertigen A und B den Mietvertrag jedoch bei einem gemeinsamen Aufenthalt in Dubai. Es wird vereinbart, dass B den Bestandzins von seiner Wiener Hauptniederlassung bzw. seinem Wiener Wohnsitz abzuschicken hat und Erfüllungsort der ö. Wohnsitz von A ist. Der Mietvertrag ist wiederum gebührenpflichtig iSd § 33 TP 5 GebG. Vorsicht ist auch geboten, wenn zwar zumindest eine der Vertragsparteien Gebührenausländer ist, jedoch die Auslandsurkunde im Original oder eine beglaubigte Abschrift hiervon ins Inland verbracht wird (§ 16 Abs 2 Z 2 lit a GebG). Dem Entstehen einer Gebührenschuld kann hier etwa entgegengewirkt werden, indem lediglich eine unbeglaubigte Abschrift ins Inland verbracht wird. Einen gebührenrechtlichen Stolperstein stellen aber natürlich weiterhin Ersatzbeurkundungen dar.

5.3 Die Immobilie im Erbfall

Bei einer Investitionsentscheidung sollte mitbedacht werden, welche Verfahrensregeln und welches materielle Recht im Verlassenschaftsverfahren hinsichtlich der in den VAE erworbenen Liegenschaften bzw. Geschäftsanteile an Liegenschaftsbesitzgesellschaften zur Anwendung kommen wird. Hat der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt in einem Mitgliedsstaat der EU, sind gemäß Art 4 EuErbVO die Gerichte dieses Mitgliedsstaats für den gesamten Nachlass zuständig, sofern der Erblasser keine Rechtswahl in Form einer Verfügung von Todes wegen gemäß Art 22 EuErbVO getroffen hat. Hat ein ö. Staatsbürger im Todeszeitpunkt seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich und ist dieser Eigentümer einer Immobilie in den VAE, so ist für den gesamten Nachlass samt der Immobilie grundsätzlich das örtlich zuständige ö. Verlassenschaftsgericht zuständig, sofern keine Rechtswahl i.S.d. Art 22 EuErbVO getroffen wurde. Die Verfahrenszuständigkeit kann hinsichtlich der in Drittstaaten gelegenen Vermögenswerte jedoch auch beschränkt werden. Das in der Erbsache angerufene Gericht kann auf Antrag einer der Parteien beschließen, über Vermögenswerte nicht zu befinden, wenn zu erwarten ist, dass seine Entscheidung in Bezug auf diese Vermögenswerte in dem betreffenden Drittstatt nicht anerkannt oder gegebenenfalls nicht für vollstreckbar erklärt wird. Der Anwendbarkeit der Regelungen der EuErbVO steht jedoch entgegen, dass unbewegliches Vermögen in den VAE stets nach dem Recht der VAE vererbt wird (Artikel 17 (5) VAE-ZGB). Die Vorschriften des emiratischen Erbrechts nach dem Personenstandsgesetz (Gesetz Nr. 28 aus 2005) richten sich nach den Grundsätzen der Sharia. Um die Anwendbarkeit dieser Regelungen auszuschließen, kann der Erbfall mittels Testament geregelt werden. Dies ist empfehlenswert, wobei diese Option ausschließlich Nicht-Muslimen zur Verfügung steht. Ein Testament kann vor den Abu Dhabi Gerichten, Dubai Gerichten oder der DIFC Freizone registriert werden. Für die Regelung des Nachlasses ist eine anwaltliche Beratung dringend zu empfehlen. Für die Abänderung der Eigentumsurkunde nach einem Erbfall beträgt die Gebühr ca. AED 2.000.

Auf den Punkt gebracht Der Erwerb einer Immobilie in den VAE ist davon geprägt, dass Nicht-Staatsbürger nur in definierten Stadtteilen selbst Eigentum erwerben dürfen und hängt maßgeblich davon ab, ob ein Projekt bereits bebaut ist oder „Off-Plan“ erworben werden soll. Die Unterfertigung des Kaufvertrages und die Entrichtung des Kaufpreises sind stark ortsgebunden. Für eine risikominimierte Absicherung empfiehlt es sich, auch käuferseitig einen lokalen Rechtsanwalt einzubinden. Dabei bietet in letzter Konsequenz auch das VAE-BIT Schutz. Vorsicht ist bei einer Verwertung durch Vermietung geboten, wenn der Mietvertrag in Österreich unterfertigt wird, oder die Erfüllung in Österreich erfolgen soll. Eine diesbezügliche Gebührenpflicht kann vermieden werden.